こんにちは、ゆうとです。本日もブログをご覧いただき、ありがとうございます。
今朝のニュースで、「日銀さらなる金利上昇を黙認か、金融調節で緩和弱める」と報道されてました。簡単に言えば、住宅ローン金利の上昇傾向は今後も続いていきそうということです。
特に、変動金利を選ばれている方には影響大の話になります。最近は、変動金利で住宅ローンを組む方が全体の８割ほどいらっしゃるようですが（わが家は全期間固定のフラット35Sを選びました）、現在のような低金利のうちに、全期間固定に変更しておくのも一つの手だと感じている今日この頃です。
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〇最近の金利傾向
８月から９月にかけて、全期間固定の住宅ローン金利(21～35年借入)は0.05％上がりました。たかだか0.05％とも言えますが、総支払額には大きく影響してきます。借入額にもよりますが、3000～4000万円ほど借り入れて住宅ローンを組んだ方は、0.01％金利が上がれば、総支払額は約10万円ほど上がってしまうのです。つまり、8月中に引き渡しできた方と、9月中に引き渡した方では、全期間固定金利での借入額が同じ場合、総返済額は約50万円もかわってきます。
グラフからも見て取れますが、７月頃から長期金利が急激に上がってきています。日銀が国債を買い込んで、また1%程度に下がるのではないか、とも感じるかもしれませんが、日銀が国債を無制限に買い続ける余力があるとは到底思えません。実際に、国債を買う量（金利上昇を抑える力）を減らし始めているようです。現在のように長期金利の上昇傾向が高まり続けていけば、抑えきれないという事態も想定できるわけです。
〇今後の金利傾向
そして今朝、「日銀はさらなる金利上昇を黙認する」とのニュースが出ていました。その背景としては、日本政府が長期金利が上がっていくことを前提にしていることや、アメリカなどの海外国の金利が上昇傾向にあることなどがあります。
- 日本政府は、2025年の長期金利を3％程度で試算！
日本政府（内閣府）は、中長期的に長期金利は上がっていくと想定していて、2025年には長期金利を3％程度で試算しています。
現在は1％ちょっとなので、あと2％もあがってしまう可能性があるわけです。冷静に考えてみれば、驚愕の数字ですよね。。 もし本当にそのような金利になれば、住宅ローンの月々の支払額は増えることはもちろん、総支払額は数千万円以上膨れ上がってしまいます。
よく住宅メーカーの営業の方は、そんなに急激に金利は上がりません！と断言されている方がいらっしゃるのですが、過去の日本の長期金利の歴史を見れば一目瞭然、この３０年間の間に、1～2年の間に長期金利が2%以上も上がることは何回も起こっているのです。
ちなみに変動金利は、金利が上がりすぎないように”段階的”に上がっていくような制限がかけられているのですが、長期的にみれば内閣府が試算している通り上がり続けていくという前提があると思うのです。「急激に金利が上がらない」と説明を受けたときには、なぜ上がらないのかの説明をきっちりと聞いておいたほうがいいと思います。
内閣府が出している情報によれば、中長期的には現在から2%以上増えた金利になるため、その時にはとても変動金利から全期間固定金利に切り替える、ということは実現できないのではないでしょうか。
〇変動金利のメリットデメリット
- 現在は史上最低金利！
変動金利の最大のメリットは、住宅ローンを低金利で契約できることです。もし、現在のような低金利が30年間以上続けば、結果的には全期間固定を選ぶよりも、変動金利を選んでいた方が総支払額は断然低く抑えることができます。
- 長期金利は上昇傾向に突入！
変動金利のデメリットは、長期金利の影響を受け続けることです。今後30年間以上、長期金利が上がり続けていった場合には、月々の返済額も徐々に上がっていき、総返済額も膨れ上がっていく恐れがあります。
〇全期間固定金利のメリットデメリット
- 月々＆総返済額が変わらず、ずっと安心！
全期間固定金利のメリットは、月々の返済額がずっと変わることはありません。つまり、契約した時点で、総支払額が決まります。日本政府が出している情報の通り、今後も金利が上昇していき、2％、3％になった時点では、現在の1%程度で全期間固定を選んだ場合の方が、変動金利のままよりも総支払額を低く抑えることができます。
・契約時の金利は変動金利よりも割高！
全期間固定金利のデメリットは、契約時の金利が変動金利よりも割高ということです。ここ数年は金利が上昇しにくい傾向にあるため、変動金利の方が低い金利で住宅ローンを組むことができています。
〇まとめ
長期金利の動向は、結果論でしかありません。専門家でも予測は不可能ですから、素人の私たちがはっきりと予測することは難しいと思います。
しかし、ここ最近の金利上昇傾向や、日本政府（内閣府）の出している中長期的な金利上昇試算を見据えて、変動金利から固定金利への切り替えをどの時点（金利が何％上がったときか？）で行うかは見据えて（事前に決めて）おいた方がよさそうですね。
すでに全期間固定を選んだ方には、気にする情報ではありませんが、もし変動金利を選んでいる方は、「少しずつ金利が上がってきています！」という情報提供の話題でした。