アイスマートの建築やつなぎ融資、登記費用はどれくらい？土地探しから契約まで

こんにちは、ゆうとです。本日もブログをご覧いただき、ありがとうございます♪

本日は、一条工務店の家を建てた場合の『土地探しから契約に至るまでにかかった自己資金』について整理しておきたいと思います。

あくまで延床面積約30坪＠関東地方の一例にはなりますが、これから土地探しや一条工務店との契約をお考えの方にとって、参考になれば幸いです。

〇土地探し＆購入費用

私たち夫婦は、家づくりに際して両親からの相続や贈与は特にありませんでした。そのため、家を建てるには「土地」を新たに探し出す必要がありました。

インターネットなどで土地を探したことのある方ではお分かりの通り、予算内におさまる土地を探すということは一苦労ですよね。私たちも身をもって体感しました。一条工務店と本契約を取り交わす前に、営業さんに土地探しで困っていることを相談したところ…一条工務店が提携している不動産屋さんを紹介していただき、再び物件を探し始めることにしました。

実は、一条工務店には、土地探しから手伝ってくれる制度があったのです！結局、私たち夫婦は、『注文住宅を建てることにした』『ハウスメーカーから一条工務店を選択した』『土地を探した』という流れで家づくりをすすめていきました。

まず、一条工務店が提携している不動産屋さんを紹介していただき、一条工務店展示場の打合せスペースで、大量の物件資料に目を通しました。 次に、物件資料の中で気になった土地をピックアップして、月２～３か所ペースで、一条工務店の営業さんと不動産屋さんの担当者と一緒に現地に出向き、気になった土地の状況を確認しました。 そして、探し始めてから２か月目にちょうど私たちが希望していた案件を見つけることができました！

身をもって体感しましたが、優良物件は、ネットに掲載される前に売買が終わってしまうことが多いようです。インターネットで土地を探しまわるよりも、一条工務店をとおして探したほうが、断然に優良物件を見つけることができると思います♪ 土地が見つかっていないので注文住宅は無理かな…と諦めることなく、一度、一条工務店（ハウスメーカー）に相談してみてはいかがでしょうか。

予算内に納まる土地を見つけることができるかもしれません♪土地探しをすすめていく上で、どんな場所に住みたいか？というイメージを整理しておくことがとても大切になります。ここでは、納得の土地探しができるようになるポイントをご紹介していきます。

• どのような家に住みたいか考える

これから家づくりをお考えの場合、夢が広がってとてもワクワクしますよね♪まずはどんな家にしたいかをイメージしてみましょう。

『家族構成（両親との生活、希望する子どもの人数…など）』『ライフプラン（住宅ローン返済、定年後の生活…など）』『ライフスタイル（生活習慣、住む場所、趣味…など）』この３つのポイントについて事前にご家族と話し合っておくことで、間取や追加すべき設備（オプション）に優先順位がつきやすくなり、迷った時のかじ取りがしやすくなります。

また、このときに用意できる自己資金をもう一度確認して、無理のない住宅ローン返済額などの予算について考えておくことも重要です。

• 家づくりの情報を集める

どんな家にしたいかを考えながら、住宅展示場のモデルハウスやオープンハウスなど、いろいろな家を見に行ってみましょう。雑誌やインターネットからの情報収集も、もちろんお忘れなく！

私たち夫婦も、一条工務店以外にもいろいろなハウスメーカーを見学しに行きました。大手ハウスメーカーはもちろん、建売住宅、新築マンション、中古マンションなど、合計で２０件以上は見学しに行きました。いろいろな家を見学していく中で、「やっぱり一条工務店で家を建てたい！」という思いが強まっていきました。

『一戸建てのメリットとデメリット』『二世帯住宅のメリットとデメリット』『各ハウスメーカーのメリットとデメリット』などについて、ご家族と話し合い、どんな家に住みたいかの希望を整理しておくことが大切だと思います。 実際にいろいろな家を見に行ってみましょう。住宅展示場はもちろんのこと、実際に一戸建てを建てた人の話はとても参考になります。

• 土地を用意する

いよいよ、ご家族とイメージした内容を満たす土地があるか、実際に探しに出かけましょう。一戸建ての家を建てるためには、土地を「もらう」、「借りる」、「購入する」といった選択肢があります。それぞれのご家庭で、どの方法にするかは異なってきますね。

ここで、土地探しのうえで注意しておいたほうがよいチェックポイントもいくつかありますので、ご紹介します。

• 土地の境界を明確にしておく

都市部でも、隣の家や道路との境界があいまいになっている場合が多いです（特に私道に面している土地）。必ず、土地の境界が決まっているか、決まっているならどこなのかを確認しておきましょう。後々、一番トラブルになりやすい内容なので注意が必要です。

• 地盤の強さを確認する

一条工務店で家を建てる場合は、家を支えることができない軟弱な地盤では、家を建てさせてもらえません。事前にハザードマップなどを確認したり、周辺の状況（海や川、田が近いか…など）などから地盤の良し悪しを確認しておきましょう。場合によっては、地盤改良が必要になり、追加で数十万円以上の費用が発生することがあります。

• 売り主との権利関係を確認しておく

土地を購入する場合は、売り主がだれか、権利関係がどうなっているか、取引条件はどうなっているか、つなぎ融資はできるのか、などを再確認しておきましょう。

• 土地の建築基準を確認しておく

土地の広さ、方位、接している道路、法規制などによって、建てる建物の大きさや形状が異なります。土地を決める際には、ハウスメーカーに希望の家が建てられそうかどうかを確認しておきましょう。

それではお待たせしました。土地の購入にかかった費用もご紹介していきます。

• 土地の手付き金

手付金は、土地や家、マンションなどの高額な物件を購入するときに必要となるお金です。購入する土地の代金の一部を、事前に支払っておくということになります。 この土地の手付金は、物件を買う「買主」から、物件を売る「売主」に対して支払います。

一般的には、契約締結時に手付金を支払い、物件の引き渡しのときに残りの残金を支払います。売り主が不動産会社の場合は、手付金は売買物件価格の２割以下にしなければならない、と宅建業法で定められていますが、売り主が不動産会社以外（個人など）の場合は、特に定めがありません。

現実的には、１００万円とする場合が多いようです。実際にわが家も、１００万円を手付金として支払いました。 手付金を支払った後は、買主の事情（気が変わって買うのをやめる…など）による解約は、手付金は戻ってきません。簡単に売買契約のキャンセルができないようにする仕組みに近いかもしれませんね。

• 不動産仲介業者への仲介手数料

土地の手付金以外に、けっこう高額な費用がかかるものとしては、不動産仲介業者への仲介手数料があります。無事に購入したい土地が見つかって、売買契約が成立した場合に、不動産仲介業者に支払う費用のことです。一条工務店の提携の不動産仲介業者に土地を探してもらった場合も、この仲介手数料がかかってきます。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって、支払う手数料の上限が定められています。私たち夫婦は、一条工務店の提携の不動産仲介業者と一緒に土地を探しました。購入した土地は売買価格４００万円以上だったので、３％＋６万円（税別）がそのまま適用されていました。正直なところ、首都圏で土地を探したので約１００万円近かったです。費用は高くついてしまいましたが、納得できる土地を探し出すことができたので、必要経費とみなしました。

• その他諸経費

そのほか、つぎのような諸経費がかかりました。

固定資産税・都市計画税の日割費用（約１０万円）：土地を購入する時期による／所有権移転登記費用（約２０万円）／つなぎ融資等諸費用（約３０万円）：土地を購入する時期による

かかった費用を合計すると… わが家の土地の購入時にかかった自己資金は、約２５０万円となりました。（手付金以外の土地の残金を住宅ローンでまかなった場合の計算です。）土地を購入する金額によって仲介手数料が、購入する時期によって税金やつなぎ融資の費用が変わってくるので一概には言えませんが…最低でも１５０万円以上は用意しておく必要がありそうです。

〇一条工務店への預り金＆契約金（８０+１００万円）

一条工務店で家を建てるには、まず一条工務店に預り（あずかり）金８０万円を支払うことになります。いわゆる契約金にあたりますかね。この預り金の役割としては、後々かかってくる諸費用を立て替えておくようなイメージです。

たとえば、契約後の設計費用や水道工事費用、つなぎ融資費用、登記費用などが差し引かれ、最終的に余った場合には返却、足りなければ追加で費用が請求されます。わが家は少し余ったので、約１５万円ほど返却されました。

次に、建物本体にかかる費用の一部を、本契約金として一条工務店に支払います。金額は１００万円です。たとえば、３０００万円の家を建てる場合には、まずその一部となる１００万円を支払い、後日、頭金や住宅ローンなどで残額の２９００万円を支払うことになります。

〇外構費用（１００万円～３００万円）

外構費用は、家を建てる土地の広さと施工内容によって金額が変わってきます。土地が小さめで、施工内容にも特にこだわりがなければ約１００万円程度で済むこともありますし、土地が広めで施工内容にもこだわれば、３００万円は越えてくる場合もあります。

土地面積約４０坪のわが家の外構費用は、約１５０万円程度かかりました。主な内容としては、まず玄関ポーチ前から駐車スペースにかけてをジュラストーンを配置しました。

【参考リンク】玄関ポーチ先には、ジュラストーン（天然乱形石）がおすすめ♪外構の外観づくりばっちり！　≫≫

つぎに、植栽帯スペースにシンボルツリーを植えることにしました。成長が遅めで、手入れが比較的楽にできる「ソヨゴ」を植えることにしました♪また、夜にはスポットライトが当たるように照明機器を設置しました。

【参考リンク】外構にシンボルツリーを導入してみては？安くて成長の遅いソヨゴがおすすめ！　 ≫≫

そして、駐車スペースをコンクリート土間打ち、その他の部分を安価な砂利にして、できる限り外構費用を抑えるように心がけました。その結果、計１５０万円ほどの費用がかかりました！

〇火災・地震保険費用（約２０万円）

わが家は一条工務店の提携している保険会社『東京海上日動』と契約しました。火災保険は１０年分、地震保険は５年分を一括で支払いました。毎年の分割支払いよりも、数年分を一括で支払うことで、一年あたりの保険料を下げることができます♪

火災保険には、火災補償をはじめとして、オプションにより水災補償や風災補償などもつけることができます。オプションで追加すればするほど、かかる費用も増えていくので、お住いの土地にどのような補償をつけたらよいかをよく考えておく必要がありそうです。

たとえば、川の近くにお住いの場合、昔から土砂災害が多いエリアにお住いの場合には、必ず水災補償には入っておくことをおすすめします。

お住いの土地の災害リスクは、ハザードマップなどで確認することができるので、ぜひ一度ご確認ください♪

〇登記費用（１０～３０万円）

土地を買ったり、建物を建てた場合には法務局への登録手続き「登記」が必要になります。不動産の「登記」とは、法務局にある登記簿に不動産の権利関係の情報を登録する制度です。

土地や建物などの不動産は、人の財産としてとても大切なモノなので、その権利の所在や内容をはっきりさせておく必要があります。このような情報をまとめた不動産の「登記簿」は、不動産の履歴書と呼ばれているそうです。

不動産を売買する場合には、この登記簿を確認することで、不動産の状態や権利関係の情報を知ることができます。平成１７年３月に新しい法律（不動産登記法）ができて、法務局の手続きが徐々にオンライン化された経緯があるようです。平成２０年からは、すべての法務局で新不動産登記法による対応が可能になりました。

• 登記簿にはなにが書かれているの？

不動産の登記簿は、全国すべての法務局で保管されています。登記簿には、「土地」の登記簿と、「建物」の登記簿があって、土地の場合は一つひとつの土地（一筆：いっぴつと呼ぶ）ごとに、建物の場合は一つひとつの建物ごとに、別の登記簿として管理されています。

「表題部」⇒不動産の所在と状態、内容が書かれています。

土地の場合には、所在、地番、地目、面積、登記の原因と日付が書かれています。また、建物の場合には、所在、家屋番号、種類、建物構造、延床面積、登記の原因と日付が書かれています。

「甲区」⇒不動産の所有権に関係する内容が書かれています。

所有権に変更があった場合には、その内容が追加されていきます。

「乙区」⇒地上権や抵当権などの所有権以外の権利が書かれています。

• 登記に必要な書類は？

①登記原因証明情報 不動産の売買や相続などの登記の原因になった事実や行為など権利変動が発生したことを証明する情報のことをさします。たとえば、不動産の売買によって発生する所有権移転登記では、契約の当事者が誰なのか、日時はいつなのか、対象の物件はなにか、売買契約の存在とその売買契約によって所有権が移転したことを売り主側が確認した書面があります。 売買契約書や、売買契約書のコピーに売り主が署名捺印したもの、登記原因を記載した報告書に売り主が署名捺印したものなども有効です。

②住民票 架空の名義で移転登記されたり、間違った住所に登記されることを防ぐために、登記する直近の住民票が必要になります。

③委任状 登記の申請をご自身でおこなわずに、司法書士に委任するときに必要となります。

わが家は、すべて夫に対応してもらいました。夫も登記関係には素人ですが、そんなに複雑なことはなかったようです。パソコンが少し使える方であれば、ご自身で登記することも可能ですよ♪（それだけで登記費用の数十万円分を浮かせることができました…） 土地や建物を探す場合には、まずは気になった土地や建物の情報を、登記簿で調べてみることが大切になってきます。 みなさんは「登記簿」をご覧になったことはありますか？登記簿を確認する方法は、つぎの３つになります。

①法務局で閲覧する 以前は、法務局で「紙に印字された登記簿」を直接見ることができる「閲覧」という制度がありました。ここ数年間で、すべての法務局で登記簿を電子化されたために、直接、紙の登記簿を閲覧することができなくなりました。 そのような時代の流れをうけて、現在では、「登記事項要約書」を請求してとることができるようになりました。この要約書をとることで、不動産の現在の権利関係などを確認することができます。注意したいポイントとしては、あくまで要約書なので、不動産に関係するすべての情報が載っているわけではありません。

②インターネットで閲覧する 法務局が保管する登記の情報を、インターネットを利用して取得する有料サービスがあります。自宅や勤務先のパソコンで登記情報を確認することができる、便利な制度ができました。 ここでも注意ポイントがあり、閲覧できる情報は、不動産に関係するすべての情報が載っているわけではありません。コンピュータ庁の保有している情報のみに限られます。 事前に利用者登録をしておく方法と、「一時的な利用」として利用者登録せずにクレジットカード決済で閲覧する方法との２種類があります。

③登記事項証明書を取得する 登記事項証明書は、法務局の登記記録に記載された情報を証明する書面のことをいいます。不動産の登記簿が電子化されたことを受けて、取得できるようになりました。登記事項証明書は、法務局に行って直接とるか、郵送でも取得することができます。 このように、登記簿を確認するにはいくつかの方法があるので、お住いのエリアなどによって、方法を使い分ける方がよさそうです。 ぜひお近くの法務局の登記所に足を運んでみてください♪

わが家は、抵当権設定は司法書士にお願いしたので、その分だけの費用約１０万円程度がかかりました。もし登記費用をすべて外注で依頼すると、２０万円をこえてきます。

〇引っ越し費用（５～３０万円）

一条工務店の提携引っ越し業者は、パンダのマークの『サカイ引越センター』です。わが家もサカイさんにお願いしました。

引っ越し料金は、それぞれのご家庭によってだいぶ差がでてくる項目だと思います。たとえば、わが家は１ＬＤＫのマンションに夫婦だけで住んでいて、１０月ごろに一条ハウスに引っ越したので、約５万円で住みました。

最初の見積もりでは約１０万円でしたが、サカイさんの営業の方に交渉を重ね、およそ半額で契約することができました。

ここだけの話（笑）、わが家は何度か引っ越しをした経験がありますが、引っ越し業者から出される最初の見積もり金額の約４０～５０％程度が最終金額になることが多いです。３月などの繁忙期には、そこまでの値下げは期待できませんが…できるかぎり交渉を重ねて、費用を少しでも下げることをおすすめします。

〇 家具、家電、生活雑貨（数万円～）

入居するためには、家具ではダイニングテーブルやTVボードなど、家電では冷蔵庫やTVなどが必要になってきます。各ご家庭で、購入する必要がある内容が異なるので、必要な費用は一概には言えませんが…わが家では約１００万円ほどかかりました。

〇まとめ

わが家では、上記に加えて＋αの頭金を支払いました。わが家は一条ローンのフラット３５を利用して、借入金の１割以上の頭金を入れたため、フラット３５Sが適用されました♪フラット３５Sが適用されることで、１０年間の金利が優遇されます♪近年は、全期間固定金利で平均１％ほどに抑えることができるので、ほんとうに家計が助かりますよね（笑）

頭金はそれぞれのご家庭で金額が異なってくると思いますので、頭金以外の諸費用の必要な自己資金をまとめると…

最低でも４００万円程度は必要になりました。土地の購入初期費用と合わせると、最低でも６００万円（＋αの頭金を除く）を用意しておくと安心でしょうか。両方を合わせると、なかなかの金額になってきますね。

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